40年产权公寓房以后会比70年住宅火吗？_ZNDS问答

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40年产权公寓房以后会比70年住宅火吗？

好多购房者对于公寓和普通住宅的区别不是很清楚，特别是对于首次买房自住或投资的用户，不知道自个更适合哪一种房子？目前市场上哪一类房子更有“钱途”呢？
首先，小知给大家介绍一下：40年、70年产权的区别有哪些？
中国的土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：
1）民用住宅用地权属年限最高为70年；
2）工业建筑用地和综合类用地最高为50年；
3）商用建筑用地最高为40年。
另外，购买商住房不可以使用公积金贷款，这点恐怕也给很多购房者带来了困扰。但这不意味着购买商住房一无是处，下面知房网就来跟大家捋一捋购买40年产权商业性质房屋和70年产权住宅房比较的优势。
三、购买40年商住房所具有哪些优势呢？
1 、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。
2、40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。
3 、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。
4、商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。
5、商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。业主一般多为单身贵族，企业白领，整体人群素质要高。
6、商业性质房屋对第二次换大面积住房无影响，仍能享受第一套按揭利率。同时，单身公寓一般比住宅的租金要高。
7、商业规模形式，周边配套齐全，购物逛街，饮食省事；物业管理会更加的规范和到位。
8、商业性质的房屋一般都是称为单身公寓，所以面积不会很大，因此总价低，适合投资，也适合过渡。
9、商业性质的土地在商铺结构配比上要比住宅的商业配比合理很多，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，更加能吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
最后跟大家普及下房产年限问题！！！
不用再纠结70年产权或是40年产权，
关于补年限问题：物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。
我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。
现已明确，届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。
《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。可以查证！！
目前大家不要纠结40年50年和70年的产品，商业产权，产权到期后两种结果！
第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；
第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍！
公寓和住宅都有自身优势，面对客户群体不同，很难说哪个更火，想自住舒适性好点小孩上学选住宅，想投资且在限购地区就选小户型公寓！

感谢邀请！
个人觉得有产权的40年公寓房以后会比70年产权的住宅火！
因为目前70产权的住宅房价实在太高了，已经严重偏离了房子的实际价值，绝大部分人都已经买不起了，以本人所在城市为例，一套四十来方的70年产权住宅房，售价高达二百来万，而租金却不到三千元，租售比才1.6-2%，收益率非常低！
而同城40年有产权的公寓价格却只有70年产权住宅的三分之一，一套四十多方的有产权公寓售价大概六十多万，而租金同样也有差不多三千元，租售比在5%左右，公寓的收益率明显比住宅高多了！
相比来讲，有产权的公寓无论买来自住或者投资出租都比住宅要划算的多！所以个人觉得40年有产权的公寓以后比70产权的住宅火！

首先要搞清楚什么叫40年公寓，实际上就是“商改住”房，这部分房产在法律法规的认定上不存在商改住一说，仍然认定未为商业房产，也就是改成住宅是违规的。所以商业房产并不能居住，所有的居住也是偷偷更改房屋结构（比如消防、使用非天然气炉具热水器）及用途，也就是住这种商改住其实就是非法住户，这个是这些商改住最大的问题！
第二点，商业房产居住使用成本高，比如用水用电需要按照商业水电价格，不能通燃气，部分消防管道因为商业房产的要求不同会裸露等等；
第三，贷款政策不友好，所谓的商业公寓是用的商业房产贷款，首付5成起，按揭最长10年，利率从来不打折；
第四，税费成本高。1持有环节的房产税，个人自有住房是免征的，但是商业房产无免征政策，如果100万的房产，一年最低房产税是8400元，虽然暂时这个全国征管力度不一样，但是确实存在很大的税务风险；2转手税费也比住宅高很多，商业房产税费比住宅高多少？没满2和满5唯一政策不说，光不免征的土增税就能让你怀疑人生！再加上很多地方商业房产个人所得税不能核定征税必须按20%的税率计算，差距很可能是过10万的事情；授予环节的契税按3点征，也没有首套1%及二套1.5、2%的优惠政策。
第五，土地使用权年限，尽管补土地使用权价款就能继续使用，但是40年后补和70年后补，选哪个？这个不用提示吧…
结论：所谓的40年公寓使用持有成本高、不省事、过户成本高、政策风险大、过户成本高，能选择住宅的千万别选这个，毕竟，这个就剩下总价低这个唯一的卖点了。

我的回答最专业
答案：不看好40年产权。
第一，所谓40产权，或是70年，由来的原因是基于土地性质，在一台区域，根据人口，自然资源等，规划部门规划出一些建设用地，按一些比例确定土地性质，比如，住宅，工业，商业，医疗教育，等等。
第二，通常，住宅土地最贵70年，其次是商业和综合，40-50年，价格远低于住宅用地。再其次是工业土地，就是按亩算了，不按米算，一亩大概10-20万，很便宜了，也是50年。如果是教育医疗用地，都是免费划拨的。所以土地性质决定使用年限。
第三，一些不良开发商，购买了商业土地，价格很低，本来只允许盖写字楼，它确盖了类似写字楼的用于居住的房子，或者类似酒店的住宅，对外说是住宅，报批时候是写字楼或者酒店。这样的产品，产权就是40 年。
第四，开发商拿地价格地，伪装成住宅又可以卖的价格高，它拿到钱走了，以后就会留下后遗症。比如，只可以用商业电和水，比如不能通燃气等。
第五，最大的问题是，等到了40年，从国家法律角度看，它不是民生，而是生意，国家可以无偿收回，直白解释，就是，租给你40年，你做生意，亏损不亏，是你的决定，到期就收回。而住宅70年的，就不存在这样的问题，首先当时土地出让就交了足够多的钱，国家也是认可用于民生，其次也立法通过，物权法明确规定，住宅项目70年后，自动预约。而对于40年，50年的，项目本质不是住宅，而是商业，所以没有法律约定要让你一定挣钱。
第六，国家也意识到，一些钻空子的开发商的这种项目，所以已经开始堵住漏洞，比如，这类房子不允许个人购买，不允许转让给个人等等，就是避免以后带来麻烦。

提这个问题的楼主证明对房地产不了解，也对当前国家政策不了解，所以才提出这样的问题，公寓和住宅区别或是很大，如果动脑筋想一下，为啥公寓比住宅便宜那么多，就知道其中的逻辑了，关于楼主提出的公寓会比住宅货的问题，分析一下就知道公寓和住宅那个会好一点。
第一：公寓
公寓优点：价格相对比住宅便宜，前期投资不大，在好的商圈附近容易出租，居住品质高，回报率高，如有拆迁是住宅的三倍赔偿。
缺点：产权年限短40年，只适合投资，不适合一家人居住，面积小，不能落户，适合单身贵族、白领、情侣、单身男女居住，贷款利率高，后期转手税率较高，水电按照商业计费、首付比例需要五层。
第二：住宅
住宅优点：适合家庭居住，房屋面积选择较多，能够落户，前期首付三层、贷款利率较低，贷款方式多，居住环境比公寓舒适，使用年限长，容易转手，升值空间较大，水电费用较低，使用年限到了，办理二次费用较低，通风、采光、安全性都比公寓好，设计人性化，在节能、环保这些地方都会比公寓好，产权满了后，一平最低缴纳的费用是15.6元，只需交几千元就可以继续居住。
住宅缺点：价格相对贵一些，前期压力较大，公摊面积多，以住宅为主，使用单一。
上述就是公寓和住宅的优缺点，加上目前国家对公寓和住宅的调控，二者做对比来讲，或是住宅有优势一些，毕竟住宅适合的人群更广，一台属于商业一台属于民用，公寓使用产权没有住宅产权长，总体来说，或是住宅比公寓优势多一些。你们认为呢？

住宅房地产税是惩罚递增式，一旦出台，将形成抛售潮；公寓的优势就立显了。

“40年产权公寓房”的说法是完全错误的。房子产权永久属于购房者无期限。房子占用国家的土地只有使用权，土地使用权是有期限的。正确说法是“40年土地使用权的公寓房”。

公寓的投资，有眼光的人看到的全是机会，不求变化的人看到的就是坑，未来小面积住宅市面绝版，比如60平上下的住宅，在深圳宝安400多万的总价，得到两房使用，还很难买到，而60平的复式公寓，实用面积接近90平，可得三房，不到两百万，一半的总价，租价跟住宅还差不多，南山部分区域在实行公寓入学，一旦教育配套成熟，唯一的入学短板被补全，未来价值可想而知，随着公寓阳台化，花园化，燃气化，各种现象都表明，未来小面积产品主流就会是公寓

40年产权的属于商业性质，70年产权属于住宅性质。
这个就是涉及到房地产税的问题。因为房地产税对商业的没有征收。
如果房地产税一旦出台，就有可能挤压一些人去购买这种商业性质产品。
火热，我认为倒未必，因为投资回报周期长。比目前市场好一些，有可能，因为住宅投资市场被挤压了。
因为这种产品，首付50%，贷款只能10年，转手慢，不适宜居住。
详细信息关注《余少说房产》，搜索《深层讨论：房地产税让谁收益了，导致以后房地产如何发展》有详细解读。

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