农村拆迁现在的补偿标准是什么？_ZNDS问答

农村因为众多历史遗留问题，在房屋拆迁过程中会产生很多争议点。现本文纯干货分享农民朋友应当关心的重要内容，房屋拆迁补偿标准和需要注意的事项：

一、农村房屋拆迁补偿标准

(一)一般农村自建房补偿有三种方式：

1、有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

2、纯货币补偿，房屋重建成本价+宅基地地价(各地有区位补偿价，当地政府网站或者国土部门网站可查询、了解)。

3、房屋置换，相同地段按照面积，拆多少补多少。
具体什么意思呢?打个比方：隔壁老王在本村里有个200平米的房子，如果拆迁的话，如何补偿才合理呢?

(1)重新给老王一块本村宅基地，再给他足够的钱可以保证盖起200平的房子;

(2)简单粗暴给钱，总和=足够在本村盖200平米房子的价钱+当地宅基地地价;

(3)给安置房，至少是相同地段200平的房子。

(二)在城市规划区内的房屋补偿标准：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

二、注意事项

1、没有证就是违建?没补偿?

拆迁中经常伴随拆违的情况，此时千万不要被拆迁方说的“违建”吓到，这很大程度上可能是当地拆迁方用拆违促拆迁的手段，来达到降低拆迁成本目的!

老李说：“当初村子里就给了一块地，说是可以在这盖房子，我就盖了。也没留下什么批文，也没让我办证儿啊?如何就成违建了?”

类似老李的情况有很多。其出现的原因主要是当初我国房屋登记制度不够完善，不少房屋都没有登记。也正是因为这样才给了拆迁方许多冠冕堂皇的借口，张口闭口都拿违建说事儿，欺负老百姓不懂法律。

违建的认定需要复杂的法律程序，是否是违建也是具体个案判断的结果。

实践中常见的农村房屋被认定为违建的主要依据是《城乡规划法》，我国的《城乡规划法》是2007年出台，2008年1月1号开始生效的，根据法不溯及既往原则，也就是说2008年之前建房的，没有相关审批手续的，未必就是违建。

简单来讲，违法建筑的认定要有明确的法律依据，也要走严格的法律程序，不是拆迁方一句“没有证”就能认定的。

2、协议看清楚了吗?

在这里又要说那句提醒过大家一万遍的话了：

“口头承诺不能信!空白协议不能签!”

老张说：“当时村里让我签字的时候跟我说，给我的房子比别人大，但是不能写在这上面怕别人知道有意见，让我先签了字就是走个过场，我就签了。可是现在给我的跟当初说的不一样啊!”任何话都得白纸黑字写上我们才能相信啊，口说无凭的道理大家都懂吧?

不是空白协议就能签了吗?当然不是!

拆迁补偿安置协议的内容要符合相关法律的规定，一般包括：

(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;

(2)安置用房面积、标准和地点;

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

(6)违约责任和争议解决的方式;

(7)当事人约定的其他条款。

通俗的来讲就是几句话：

(1)如何补偿?给钱还是给房?给钱的话，给多少?什么时间给?

(2)如果给房子，房子面积多大?房子位置在哪?什么时候交房?

(3)搬迁的期限，搬迁补助费给多少?过渡用房在哪?面积多大?或者过渡费是多少?给多长时间?

(4)违约责任:拆迁人或者被拆迁人不按照协议办事儿如何办?

这些内容都是协议上要有的，只要有一条写的不明确咱签字就要慎重，要学会防范风险，不然后期就算走法律程序维权也会有很多麻烦。

3、被强拆了如何办?

我们很多被拆迁户都经历过拆迁方蛮不讲理的非法强拆，甚至恐吓威胁。经常会有一些被拆迁的朋友像老刘一样，告诉我们：“报警也没用啊，警察也是他们的人。”

报警绝不是单纯的打个报警电话说房子被强拆了就万事大吉了，要学会报警，描述具体过程，进行有效地报警，否则您如何知道是没有用呢?并且警察不出警，是可以追究其相应的违法责任。如果遇到暴力强拆，首先要确定是谁来拆咱们的房子，报警是十分必要的，同时还要录音、录像、拍照，这些都是后期维权可以作为证据的材料。

很多被拆迁的朋友遇到强拆问题都选择上访，以为只要跟领导反映了问题就能解决。最后跑上跑下耗费了成本，浪费了时间，什么问题都没解决还错过了维权的期限。《行政诉讼法》规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。但具体个案中的起算点的判断是很复杂的，需要专业的律师来把控。

应对拆迁问题还需要及时取证，尤其是对没有任何手续文件的房屋，不只要在期限内提起程序维权，还要在第一时间做好取证工作。

大部分农民朋友都是第一次遇到拆迁，我们理解面对这种第一次的茫然和恐慌，但拆迁是大事，遇事一定要沉着冷静，了解清楚状况，适时寻求帮助，专业的事找专业的人来办，及时维权。
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农村拆迁问题因为历史遗留因素太多外加之法律并未对农村拆迁的补偿标准作出详细规定，我仅就个人从事拆迁业务的经验来分享一下：
一、农村的拆迁补偿标准

实践中农村的补偿方式一般分为三类：1、货币补偿；2、产权置换；3、货币补偿与产权置换相结合的形式。
这三种补偿补偿方式又有各自的补偿标准：选择纯货币补偿时给的钱一定要能够让被拆迁户盖得起一栋与被拆房屋一样的房子，就比如拆你一栋200平米农村二层砖混结构的小楼房，那么给你的货币补偿就一定要足够你去买块地基再建一个200平的砖混结构小二层；选择产权置换的又有三种安置方式，分别为原地回迁，就近安置和异地安置。但是无论哪一种安置方式，在安置房屋的面积上都不得低于被拆房屋面积，法律上规定的面积比例最低是1:1，有的地方政策甚至给1:1.2或者更高。其实就是我们理解的拆一还一，拆我300平还我300平。选择两者相结合的，差不多就是给我们一块宅基地然后再给我们足够的钱去自建房屋，计算标准与前两类方式一样。
但是无论我们选择哪种补偿方式，都不得违反一个共同的原则，那就是拆迁不得使人民生活水平降低！
二、属于城市规划区内的集体土地

随着城镇化的加快，越来越多的农村和集体土地被城镇所包围，但是我们的土地性质仍然没变还是集体土地，这种农村拆迁时补偿标准与纯正的农村就有所差异。因为这类农村相比较而言地理位置较优越，靠着城市，所以地价肯定是高于传统农村。
虽然在补偿方式上与传统农村无差别，但是在衡量房屋价值的标准上是大大不同。属于城市规划区内的农村在拆迁时补偿标准应当参照其周边类似房地产的价格进行计算。
三、在农村拆迁时会遇到的几类问题

一、无证房屋是否一律等于违建？
很多农村拆迁基本都是“遇拆迁，先拆违”，这是因为一旦房屋被认定为违建，补偿价格会大幅度降低甚至是不补。那么什么样的房屋是违建？无证就是违建吗？答案是否定的，无证不等同于违建。如果拆迁方仅仅因为你无证就说你违建或者说是依据十多年前的航拍来说你事违建的，都不要相信！如果他要依据这些来认定你为违法建筑或者给你很低的补偿，建议尽快联系专业的律师。
二、宅基地买卖问题
在遇到拆迁时就会碰到很多人宅基地不是自己的，是买来的，有本村人买本村人的，有外村人买本村宅基地的，有城里人来农村买卖的，有村民私下买卖的，有跟村委签订买卖宅基地合同的。在这里我只跟大家说一句，除了本村与本村人之间买卖宅基地是法律允许的，其余的都被法律所禁止，而且本村人之间关于宅基地的买卖还需要经过村集体的同意才可以！
三、补偿太低如何办？
如果你遇到拆迁补偿太低，这个时候不要惊慌不要抱怨，对于补偿太低的情况下不要签约补偿安置协议，更不要去签什么空白协议，因为只要你签字了就代表你认可这份补偿安置方案。而且很多拆迁方在与村民协商时会给他们口头承诺，切记不可信口头承诺，一切东西只有落实到纸面上才是可信的！

一朋友家在西安2环边井上村听他说，他村拆迁3层一下1赔0.7剩下0.3要货币安置，货币安置一平方给7000，3层以上赔的很低好像才几百块。旁边房价都10000以上了。3环外方家村3层一下一平方听村民说给4500，听说要安置房分到洪庆原上面去了没人同意。附近房价10000左右。拆迁暴富说的都是村镇干部。普通人就别想了!

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