目前来讲，2022年房价是否还会继续下行？_ZNDS问答

chataewoo

2022是不是购房的最佳时机！

大家先看看最新的房地产销量吧：
深圳市房地产信息平台数据显示，今年1月，深圳二手商品住宅仅成交1557套，成交面积为14.73万平方米，同比大跌75.04%；二手住宅月度成交再度跌破2000套，再创近十年历史新低。
克而瑞地产研究中心农历正月初一（2月1日）发出的报告显示，中国29个重点城市整体成交1429万平方米，同比降幅高达46%。北京、上海、广州及深圳四个城市总成交为285万平方米，同环比齐跌，降幅分别达到了38%和21%。只有上海是特例，单月成交130万平方米，环比上涨43%，达到了自去年2月以来的成交新高。至于二、三线城市，总成交1143万平方米，环比降了41%，同比降了47%，成交量直接腰斩。
中指研究院数据显示，1月份，100城新房均价是1.6万元每平米，价格环比出现“三连跌”。贵阳、昆明、北海、哈尔滨、南宁、南昌、烟台等13个城市，无论是新房还是二手房，连续三个月下跌。
这才刚刚开始，有价无市会是未来一两年常态，美国加息，股市泡沫破灭都会给国内股市，房市，汇市雪上添霜。
未来5年不是2008年后的4万亿猛灌水的年代了，城市化因为人口负增长和严重的老龄化（尤其是农村人口）已经到了尽头，
年轻人不要说涨工资，大部分人连份稍微稳定体面的工作都难找到。
不要指望这些人来接盘。以前的房价每5年翻两三倍，富人和体制精英家族疯狂转移财富，现在你又想软着陆，有那好事？大家做好最坏的准备吧。

我是个极为保守的人，我一直喜欢算一个东西——价值。
比如我以前炒股的时候，我会把目标公司的所有我能找到的数据拉出来看。从他的固定资产价值开始算，算到过去几年的盈利，行业趋势，技术水平，前十股东背景……等等等等。
然后，我会给他打一个价码。这个价码，就是我对这个公司每一股靠谱价格的心理线。
结合前十股东的股份变化，高于这个价格，我就卖，低于这个价格，我就买。
由于牛市普遍价格都高于我算出来的心理线，所以，我一般只炒熊市。一般在牛市来临前夕，我都会撤离。因为那时候我所有关注的股票都会超过我自己的测算价格。
所以，我从来没有遇到过买一支股票赚50%以上这种事情。因为没那么大便宜可以捡。一般30%我就已经跑了。
不过，我炒股没亏过。天天盯着股市那几年，我的年均收益率42%。（小额资金。大额资金请勿效仿）
买东西的时候，我也喜欢拆解。
将购买的东西的价值一样样拆开来，搞清楚你究竟买了什么回来，然后思考不买这个东西，你需要付出多少才能同样拥有这些价值。
你可以试试看拆解房子。
拆完，你就会发现房子其实是一个捆绑大礼包。里面包含很多。而当中最贵的东西叫：预期升值。
是的，预期升值，这就是整个房价大礼包的核心。很多时候占到了房价比例的80%。
目前的房价，基本需要3-4%的年均收益率才能支撑。有的地方可能需要5-6%，有的地方可能1-2%。
也就是说，横盘，想啥呢？只要房价连续完不成升值KPI，立即就跌了。因为大礼包的核心不存在了。
按照现在的房价位置，想横盘？你先把大礼包里的“预期升值”水分挤掉吧。不然就只有两条路，要么大涨，要么大跌。

毋庸置疑的呀。
我整理过关于判断房价走势的长文（后附），这里结合刚出炉的一些2021年的房地产数据，再进一步进行一下分析。

2019-2021年商品房销售数据及增速

可以看到商品房销售金额从2021年下半年便开始进入负增长，而且降幅逐月扩大，10/11/12三个月的同比降幅都在20%左右。
从2021年开始，很明显的趋势是越来越多人的房地产信仰开始坍塌，加之2022年美联储几乎已经板上钉钉的3-4次加息，导致央行的放水操作会比较谨慎，降息降准的操作即便执行起来，程度也会比较温柔，所以毫无疑问，房地产销售的大幅下降会在2022年持续。
2022年是房地产企业的债务，尤其是美元债到期大年，销售的大幅下降会逼迫严重依赖现金流的房地产企业以价换量，从而非常直接地引起房价的下跌。
其实销量下滑对房价的负面影响在2021年末已经初见端倪，最后一个季度，一线/二线/三四线城市房价均已经开始下跌，随着时间的推移，这种趋势注定会在2022年显得更加明显。

2019-2021年不同层级城市新房价格指数

也可以从另外一个方面印证2022年房价将会下跌的观点。

2019-2021年开发商土地购置面积及土地成交价款增速

2021年全年，开发商土地购置面积同比增加2.82%，但成交总价下跌15.5%，可以粗略地计算得出，2021年全年单位土地面积成交价下跌17.8%。
这无疑为房地产商在2022年复杂的经济形势下降价销售提供了比较充足的空间。
当一件商品已经进入长期的下降通道，消费者应该对它抱以什么样的态度就很明确了。
<hr/>先看一下中国大陆大房价有多高。

全球20个主要大城市，房价收入比前四名中，中国大陆城市豪取四席，其中房价收入比最低的广州的购房负担度是第20名的芝加哥12倍。其实中国大房价有多贵，购房负担有多重并不需要进行过多的佐证，根本就没有留出多少让人进行辩驳的空间。
但无论你是否愿意相信，房价都已经是危如累卵的存在，房地产业已经从黄金时代直接跳过白银时代和青铜时代，进入石器时代。
我从金融、外部因素、人口、预期和警示信号五个方面简单地阐释一下原因（之前回答的一个更新版）。
金融方面
从2008年4万亿刺激计划开始，中国的居民杠杆率快速攀升，增长速度傲视全球。

近10年各国居民杠杆率增量

迅猛增长的居民杠杆率在通过形成资产泡沫快速拉动经济的同时，也使得金融体系的各个环节承受着越来越大的压力，一旦经济增速降低，泡沫就有被刺破的风险。

美、日危机爆发前的居民杠杆率增幅与目前中国居民杠杆率增幅的对比

无论是以5年作为时间坐标还是10年作为时间坐标，中国的居民杠杆率增幅都已经接近甚至超过美、日资产泡沫破裂前的状况。从居民杠杆率绝对值的角度来看，2020年中国的居民部门总负债/居民可支配收入用量的比重已经接近120%，而由于中国居民可支配收入总量/GDP的比重普遍低于发达经济体，2020年中国的居民部门总负债/GDP的比重已经超过70%，美、日在危机爆发前的此项数据也就是在70%左右。

2012年-2020年居民部门杠杆率

总之，在对房地产行业和房价的支撑方面，金融领域的潜力已经被挖尽。
外部因素方面
美联储从2022年开始进入加息周期已经是确定的事件，而美国的加息周期伴随的是分散于各国的游资回流美国银行体系，形成全球资产价格的下跌和主要国家外汇储备的下降。
具体到中国，基于东欧、墨西哥和东南亚等加工制造国在2022年逐步完成与新冠病毒的共存、经济重回正轨，中国的货物贸易顺差会在2020年和2021年的高基础上急剧减少，而在目前净外汇储备萎缩到只有5000亿美元的情况下，保外汇储备将会是接下来两年的重中之重。

外储、外债及净外储走势

这导致国内在2022年-2023年即便有营造货币宽松环境的冲动，也会是谨慎的、程度较低的。再联系上面提到的目前处在云端的居民杠杆率，想要通过货币和金融手段提振房价的可能性微乎其微了。
人口方面
先看中国历年出生人口数量

1980-2017年中国出生人口数量图

可以很清楚地看到，最近40年的一个出生人口小高峰是1987-1990年。而根据贝壳研究员发布的《2018年全国购房者调查报告》统计的数据显示，中国当年购房者的平均年龄是29.5岁。
也就是说出生于1987-1990年出生小高峰的人口的平均购房时间为2017-2020年。

2006-2020年全国住宅销售面积及增速

从上图中可以看到，房屋销售的高峰时间段也是2017-2020年。
当然，影响住宅销售的因素有很多，包括土地政策、金融政策、经济形势等多重因素，但是人口是其中最重要的因素之一，这是毋庸置疑的，此处仅从人口这一个单一的角度进行讨论。
而1990年的出生人口数量为2374万，1992年大幅跌至2113万（对应的平均购房时间为2022年），时至今日，2020年的全年出生人口已经腰斩至1200万，2021年预计不到1000万且仍然处于快速下降通道中。
所以仅仅从人口这一个单一的、但最主要的长期角度分析，全国大部分地区的房价在2023底之前会有一个大幅的下跌，并在这之后进入长期下跌通道，而远期的价格底部则可谓是深不可测。
预期方面
金融投资的最重要推动力是预期和信心，而2020年可谓是房地产信仰松动元年，地产行业龙头企业坍塌、宏观经济增长乏力、外部环境恶化、人口少子化和老龄化加剧、疫情持续反复、密集出台的各行业监管新规无一不在强化预期的转弱。
而且对于房地产投资来说，在资产价格处于高位时，只有上涨和下跌两种可能，长期横盘或者长期阴跌都是不可能做到的，因为泡沫只会有继续吹大或者破裂的可能。处于上涨通道中的时候，市场会不断追跟泡沫，处于下降通道中的时候，市场只会等待甚至通过抛售资产来加速泡沫爆破，这个过程中的其他手段都只能是缓兵之计。
警示信号方面
房产税五年试点计划的公布、沿海经济大省机关事业单位集体降薪、恒大爆雷之后的软性处理等几个今年的热点新闻都在说明一点，即各级政府已经在为很快到来的房价走低做相应的准备，信号如此明确，作为普通人更应该防微杜渐，免得赔进去半个人生。
基于以上所有的分析，我个人坚持我的一个预测观点，即：
一线城市晚3年买房，省下一辆Mercedes G500
强二线城市晚3年买房，省下一辆Porsche Panamera
弱二线城市晚3年买房，省下一辆Volvo XC90
三线城市晚3年买房，省下一辆Tesla ModelY
就先到这里。

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