这两周实在太忙了，但是考虑到自个之前立的flag，每周至少更新一篇，或是要强迫自个兑现承诺，记录自个的所思所想，不追求传言，只是试图从公开信息里发现更多东西。。。虽然也不一定有人看。。。
##从八卦切入正题##
2021年6月30日官宣，华平与锦和合资成立锦和资管，典型的金主加持、由轻而重、强势亮相，孙老师转发新闻给我顺便问道：为啥是锦和？
清河我思考片刻，郑重回复到：因为锦和老板郁总的面相一级棒。。。
虽然我不认识她，但是从照片上可以看出：上停丰隆广阔、眉间命宫宽、腮隆起而下端方、鼻头圆而有肉，典型的家世荫护、贵人扶持、财运亨通的相。
突然想到一台八卦，在抖音上看到了PE和VC行业大佬软银赛富的闫焱说的一段话：人过了35岁之后，就要对自个的面相负责，因为这是心理状态的映射。。。他在判断创业企业的时候，首先是看创始人的面相，按照他的经验，对男性的面相判断的准确率在90%以上，对女性的面相判断准确率就低很多。。。也许是很多女性对面部做了微整形，导致不准？
扯远了，或是回归主业。。。毕竟八卦和相面只是副业。。。突然又想到了一台八卦，也许对猎头而言，八卦和相面，应该算是主业，或者是应该主加的技能。。。
##几点小评价##
第一，呼应城市发展节奏，顺势而为
上海从90年代以来的很长一段时间内，一直处在大拆大建、退二进三的高潮中，城市核心区的老厂房、旧里、石库门，是留是改引起了一些争议，各种文创产业在自发聚集，目前比较有名的田子坊、莫干山路等，都是那个时期陆续出现的，生意倒还红火。
上海政府向来站位靠前、贴近民生、施政颗粒度低，看到这个趋势之后，立马出台了相关指引和扶持政策，打造“都市型产业园”，后来2004年颁发第一批18家创意产业集聚区，算是正式给了这些民间园区名分。。。并且在十一五规划里提出了发展创意园的目标。这个细分行业从此进入了快速发展的时期。
锦和的老板郁总，早在1991年就涉足地产行业，曾经在外资房企负责销售，创业后先做外销房经纪、后做内销房，或是上海本土开发商宝华的创始骨干之一，2004年招拍挂政策推出之后，房地产市场迎来了第一波洗牌，她开始寻找新的赛道，2007年锦和设立。
随着位于上海徐汇近十万平米的金星电视机机厂老厂区被改造为“越界”，锦和在上海滩创意园领域竖起了自个的字号。
第二，在哪里跌倒，就在哪里爬起来
锦和在2014年第一次申请IPO上市，直至2020年正式顺利上市，经历了六年的艰辛历程，与其他拟上市企业断断续续、排队犹犹豫豫、关键时刻撤材料不同。。。
锦和在这里年里，几乎每时每刻都没有放弃上市的努力。。。先后被发审委否决了三次，平安创投和另外几家投资机构本来想做pre-IPO的股权投资，结果眼巴巴看着几年迟迟上不了市，摒不住，都撤离了。。。
被否决的主要原因在网上都有公开信息，大致有几个方面：
- 土地多为划拨用地，而且多个项目的实际用途与规划不符
- 金星电视机机厂这个项目改造的单一项目“越界”，在营收中占比过高
- 锦和是这个项目的二房东，而这个项目的业主穿透到最后，与锦和是同一台实际控制人，涉嫌关联交易；这个项目的原控股股东是广电信息（即后来的百事通、东方明珠），后来经过重大资产重组之后被锦和实际控制，相关交易引起了发审委的疑问
锦和觉得大概是前几次的保荐券商不给力（国金、华西），最后一次用了中信建投，ok，就成了。。。这个跌宕起伏的上市之路，已经成了有些投行人士证券发行课程反复研读的分析案例。。。
锦和以一己之力，对监管层反复进行了业务模式、行业痛点等问题的培训（洗脑），或是做出了行业贡献的。。。以至于后续同行对手德必上市的时候，监管层已经懒得提出类似的问题了。。。
这些被提出的问题到底最后有没有解决，有兴趣的读者可以自行研究。。。关于划拨用地这个问题，是行业共性问题，随着各个城市更新政策的出台，也已经逐渐不是个障碍了。。。
第三，业务模式的局限性
既然是六年矢志不渝求上市，清河我猜想，一方面是因为目前缺钱，另一方面是因为未来缺钱。。。
锦和一直在做的二房东模式，其实算不上严格意义的轻资产，而是中资产，收入包括租金、运营收入、物管收入；支出包括改造投入、包租租金、运营成本。
对于金融机构而言，提供贷款的重要增信措施是抵押，但二房东只有物业的经营权/收益权而没有产权/抵押权，天生的得不到传统金融机构的青睐，也意味着难以拿到低成本的资金，在使用高成本资金的时候，二房东在算账的时候，就非常关心：投入的装修改造，啥时候可以回本。。。
而对于创意园区而言，改造成本一般在2000-3000元/平米，已经可以弄出非常不错的视觉效果了，按照目前网红经济的说法，去这里打卡拍照特别容易“出片”。。。这块可以压缩的空间有限。
二房东再往外分租的租金，是市场化竞争，一分钱一分货。如此看来，另一台影响业绩的重要因素就是项目的获取成本，即包租租金。
以前这是灰色地带，各种人情世故。。。目前国资监管加强了，一定面积以上的资产对外出租，也需要在产权交易所挂牌。。。灰色空间自然就被压缩了；
另外，很多业主自个也在学习着做创意园或者老厂房改造，比如上海纺织集团、上海仪电华鑫、临港新业坊等等，有了这些国资玩家的入局自肥，有些老厂房就不太容易流到市场上来。
从上面的啰嗦分析里可以看出，二房东模式上下游都在被挤压空间，单一项目的盈利性增长确定性强但想象空间不大。。。
锦和把自个定位于商业运营商，这个业务模式和物业管理、商业管理有些类似，单靠在手的存量项目，经营好了属于现金牛，但是成长性不足，配不上资本市场给的二三十倍的市盈率。。。哎，又是一台讨资本市场欢心的故事。
何以解忧，唯有把规模搞大。。。
第四，外延式增长才是正路
锦和2020年4月上市，一年之后，就官宣了两笔并购：
第一堆：NOVA
【以3994.80万元收购翌成创意持有的上海翌钲众创空间经营管理有限公司100%股权，以2840万元收购翌成创意持有的上海豪翌企业管理有限公司100%股权。上述两家公司通过承租运营模式经营17个物业项目，合计约8.4万平方米，所有项目地处上海市区中环线内及中环线沿线，项目业态包括办公、商业和公寓。】
第二堆：同昌盛业
【以1.6亿元收购上海韧慕持有的目标公司同昌盛业(北京)科技发展有限公司60%股权，并按股权比例向同昌盛业提供股东贷款6130.75万元，用于支付其各项应付款项或对外债务。被投标的同昌盛业2009年曾获光大安石、美国华平共同投资，拥有自有投资运营的“新荟”系列牌子，目前在北京投资运营的项目近15万平方米，包括望京新荟城、日坛新荟坊、新荟园北区及东区。】
这两个并购的标的，都是运营商的股权（内含了包租项目的经营权和未来的收益权），仔细琢磨下，两个都和华平有着隐约的关系。。。
关于第一堆，2020年5月17日，有新闻说之前华平投资的城市更新资管平台NOVA，一下子把30个项目都拿出来聘请锦和做托管运营，类似于可口可乐请百事可乐代工。。。应该是内部有些故事，家家有本难念的经，这里不展开。
关于第二堆，同昌盛业是长期从事购物中心商业管理/资产管理的机构，官网信息显示，由代理行资深人士创立，曾在2012年获得华平的投资，之前以咨询顾问为主，曾服务过重庆大融城、上海长风景畔、麦格理商业资产包等众多商业项目，2014年之后转型资管，在北京和上海做了几个社区型购物中心的包租和改造盘活。其中最成功的要数北京望京阿里总部旁边的新荟城。。。
这次收购之后，华平的老朋友、和之前的锦和一样缺钱的二房东同昌盛业，实现了曲线上市。。。双赢呀，锦和并表扩大了资产管理规模和业绩，同昌盛业收回了原始投入，可以再扩张新项目（直接在上市公司表内扩张了，这不比REITs啥的更美。。。）
但是生意就是生意，从来不是请客吃饭，各种业绩对赌规矩或是要摆在桌面上的。。。
锦和商业在收购同昌盛业同时与公司股东签订了业绩利润承诺，原股东及合作方自然人承诺2021-2024年期间，四年合计净利润业绩目标为2.63亿元（该公司在2020年的业绩是净亏损671万元）。
若在业绩承诺期届满后，净利润不达标，则原股东和合作方自然人有义务将差额部分按相应比例现金补偿；倘若同昌盛业在四年间做出的业绩超出了此前承诺，锦和商业需向公司原股东支付相应的超额业绩奖励。
故事讲到这里，你们还认为黑石收购SOHO的香港上市公司，连一点装东西的用处没有吗？业务协同呀亲，市值管理呀兄弟。
第五，用锦和资管赚重资产的钱
看到630的这个锦和资管的官宣，信息量有点大。
1.清河我下意识的查了下新闻稿里说的“锦和资产管理有限公司”，根本就没有这个公司。。。要么是企业太新，名字还没有在系统里更新，要么是只是准备把“锦和资管”作为牌子？新主体只有6月2日500万元注册的上海锦和企业管理有限公司。
2.新闻稿里说，“锦和资管成立后并购了base、Tulu等服务公寓项目，目前平台管理上海和北京核心区域的19个自持物业，现有资产管理规模超过150亿元，3年内目标达到500亿规模。”粗暴翻译过来，应该是类似于把之前资产包的GP给换了。。。
3.新闻稿里说，“平台已与包括新加坡主权投资基金GIC，加拿大Bentall Green Oak集团、InfraRed 南丰大中华房地产基金、首创置业等在股权及项目层面有合作。”刚刚官宣设立的平台，就已经和这些金主有过合作？粗暴翻译过来，这些金主应该是之前重资产基金的LP或者投资人。。。
4.新设立的锦和资管，与已经上市的锦和商业是平行关系，都在锦和集团旗下，上市公司做运营和轻资产，锦和资管的定位是自持物业的管理平台。。。没有关联交易，也不构成同业竞争关系。。。估计锦和是被徐汇金星电视机机厂那个越界项目的事儿给整怕了。。。
5.华平真是城市更新的大户，和他多少有些关联的平台有：魔方/盛煦/品域/创邑/燕翎。。。经过这一轮调整之后，华平投重资产的有：锦和资管、创邑、品域。。。这个赛马，你如何看？
##作为结尾##
我刚刚毕业入行的时候，一台领导教导我，年轻人，大家都很优秀，都很努力，你要想进步，就要经常创造机会出目前领导身边，最好是他一伸手就能打得到的地方。。。既保持了领导的私密性，有保持了随时使用你的便利性，需要用到你的时候，你正好在身边，还能帮我解决问题，你时间长了，你不进步谁进步？ |
