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昨日，那个有着“叙利亚风格认购现场”的尚海湾豪庭正式开盘。
252套房源、266组客户认筹，因认筹比不足1:1.3而未触发积分制。
当你还在为了能多一点积分而跪求女友提前结婚时，尚海湾的销售却在偷偷通知三十几分的全款客户快来选房。
将正常的买房流程设计得宛如战争年代的秘密接头一样。
“我贷款买房，积分满分。”
“对不起，暗号不对。”
再问就“该号码始终无人接听。”
难以想象这是正发生在上海的事情，而事实上尚海湾豪庭的骚操作远不止如此。
Part 1
期期维权、骚操作不断
新房维权早已司空见惯，但能做到每一期都维权的尚海湾，还真是丢尽了徐汇滨江豪宅区的脸。
一期精装交付后出现“衣柜门为薄木板夹着瓦楞纸”的现象；
二期交付后质量问题更加严重。
13、14号楼延期交房，已经被一期业主强烈要求更换的自有物业，到了二期物业费直接从4.5元/平飙升至11元/平。
逼得这些身家千万、各自领域里的精英业主们抱团维权，却迟迟得不到答复。
真正的豪宅大都自带气场，从围墙开始就距离感十足—这个房子一看就是豪宅，轻易不敢靠近。
但尚海湾豪庭却十分接地气，小区地面停满了车、规划混乱，二期内部设有开放式的商业，缺乏私密性。
密集维权的背后更多源于早期规划和KFS的实力问题：
作为徐汇滨江的早期项目，在土地溢价不大、政府管控混乱的2000年，恒盛旗下的上海鑫泰公司就以1560元/平的土地成本价屯下这块黄金土地。
捂盘开发至今利润早已翻了数十倍。
但本该让人羡慕的恒盛却在连续走着下坡路。
公司负债率从2015年的182.2%飙升至2019的399.7%，同时2019的土地储备率为零。
于是，濒临绝境的恒盛拿出了如今地段尊贵的尚海湾来解燃眉之急，并为了最快的“搞钱”而骚操作不断。
先是在去年用“认筹即得2000”的手段全面启动中介，在中介强大的力量下顺利获得了近6个亿的短期资金。
毕竟对中介来说，让宝山经纬一夜之间变火都毫无压力，更何况是更好讲故事的徐汇滨江呢？
如今最后一栋楼的销售更是让人迷惑：
先是拆除了正规售楼处，然后筛选客户的付款方式来定点通知，精准把控不触发积分。
集齐现金流充足的优质客户后还强制要求购买80W一台的车位及7000-8000元/平的装修包。
更加过分的是直接在公示中表明“公司资金紧张，施工进度就看你们的资金到位情况了，交房时间咱们就先暂定2023年年底吧。”
意图明显、用力过猛、大有破罐子破摔之势。
那些身揣千万现金，坐在水泥屋的简易椅里看着这些霸王条约的人，不知你们是在什么样的心情下签的字呢？
Part 2
尚海湾豪庭的底气何来？
一台人站在强光下时，瞳孔缩小、感光能力变弱，暗处就会更暗。
买房亦是，所有的不利因素在肉眼可见的利益面前都不复存在了，这也是尚海湾豪庭能如此折腾的底气。
徐汇滨江一线地段、起步低至1000W的小户型新房，在动辄3000W起步的这个新晋豪宅区内，尚海湾豪庭具有非常明确的稀缺性。
如今人们早已建立起徐汇滨江是“豪宅区”的板块认知。
这里不仅有成片的豪宅来提升格调、控制居住人群的纯粹性，还有已经确认引入芒果、腾讯等企业入驻的西岸传媒港、体量高达180万方的西岸金融城以及龙华美术馆、油罐艺术中心等文化空间。
有认知、有豪宅、有规划，徐汇滨江已经进入了高速发展的赛道并被正式列入中央活动区，这是天时。
尚海湾豪庭与轰动一时的310亿香港置地地王仅有一街之隔，并且是真正的一线滨江地段，这是地利。
值得注意的是，此次出售的16号楼距离黄浦江最远，因前方高楼的遮挡部分低楼层看不到江景，只能欣赏自家花园的景观。
而目前的市场又显然在刺激人们打新—倒挂明显、同价格段的新房几乎都有各自的问题，能1000万买到一线核心滨江的新房机会实在不多。
如今同小区的二手房挂牌价就达到了12.9W/平，新房仅12.5W/平的价格真香，这是人和。
所以哪怕交房存在风险、质量难以保证、户型糟糕透顶，在可能赚取的利润面前都不是问题了。
当年极速扩张房地产的海南积压了大量的烂尾楼，甚至很多房子还在图纸上时就已经被交易了多次—能赚钱的房子就是好房子。
天时地利与人和齐聚，卖方市场下尚海湾豪庭自然开始有底气一顿操作猛如虎。
虽然目前市场的主旋律是房住不炒，但房产从本质上就包含了一定的投资性，并不是单纯的消费品。
考核国家CPI的指标中从来就没有房子这一项。
所以，地段和市场成为了尚海湾的底气—不管江湖上我的名声有多么难听，你们不照样求着我买房？
Part 3
说好的积分买房呢？
自从积分摇号的政策公布以来，各大媒体平台就开始马不停蹄的帮助购房者花式预测积分。
“假设小王五年内有过购房记录或是单身，那XX盘就不用考虑了，直接杀入二手房市场吧。”
“假设小高是首套资格还有女朋友，那快点去买戒指结婚多加10分，一手结婚证一手房产证岂不美哉。”
“像XX地段的XX项目关注度实在太高，这种项目如果不是60分以上的分数难以入围，我劝你做好心理准备。”
“在这个积分新政下，刚需首套的年轻人和卖房后无房无贷的上海爷叔到底谁更占优势？请看下面的分析......”
可媒体朋友们千算万算却没有料到，大部分的新房根本不触发积分制，站在高位的大佬们如果不想就总有办法规避新规则。
3月12日发布的33张预售证目前已经认筹过半，目前只有建发浦上湾一台项目启动了积分制，大热楼盘尚海湾豪庭、上海星河湾等项目均未触发机制。
没办法，这个行业依旧是由ZF和KFS去制定规则：
ZF为了牵制二手房、鼓励年轻人留下而制定了看似有利于首套刚需的积分制。
却同时制定了1:1.3的触发底线和动态社保系数的“隐藏漏洞”省事一些项目有空间操作。
没有KFS会盲目的追求千人陪跑的热闹表象，能够最快回款才是最终目的。
一共就推出200套房子，认筹5000人售罄和认筹200人售罄结果是一样的，在能够保证售罄的基础上当然要筛选付款方式好的客户。
所以KFS采用了诸如和购房者打游击战、秘密通知全款客户、把认筹地点藏起来甚至故意抹黑自家项目等做法来规避积分制。
最近，大热盘融信世纪古美就已经秘密通知了环线的全款客户提前登记。
登记现场就在工地旁临时搭建的不起眼的小房子里，房间小到甚至没有椅子可坐。
而对ZF而言，一切也在把控之中。
从已经认筹的这些盘中可见，总价段越高的项目动态积分调整的越高，更突出改善客群的优势；
没有调整积分系数的项目多为刚需盘，优先导入无房的年轻刚需客群。
系数变化不大，导向性却极强。
所以无论是尚海湾豪庭、上海星河湾或是待入市的其他豪宅，大概率都不会触发积分，提前锁定优质客户。
目前地段固化的同时客群阶层也在逐步固化。
现金流越充足的人越容易买到尚海湾这样可以赚钱的房子。
而普通中产阶层或刚需阶层更多的只能望房兴叹了。
以上为正文
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